Trong xã hội hiện nay, xu hướng giao kết hợp đồng ngày càng lớn, đặc biệt là trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( QSDĐ). Thế nhưng không ít các trường hợp sau khi hai bên đã đặt bút kí kết hợp đồng, thì bên mua phát hiện ra mảnh đất ( là đối tượng chuyển nhượng quyền sử dụng trong hợp đồng ) lại sai khác so với giấy chứng nhận QSDĐ mà bên bán bàn giao cho mình. Liệu trong trường hợp này, bên mua có được phạt cọc hợp đồng đối với bên bán hay không ?
Trên thực tế có thể thấy hình thức tài sản đặt cọc vô cùng đa dạng, phổ biến nhất là tiền, sau đó là các tài sản có giá trị như vàng bạc, đá quý,…Bên mua sẽ đưa tài sản đặt cọc cho bên bán trong một thời gian nhất định với mục đích dùng để tạo điều kiện thực hiện hợp đồng.
Tại khoản 2 điều 328 BLDS 2015, sửa đổi 2017 có quy định trường hợp bị phạt cọc trong hợp đồng như sau : “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Như vậy, điều luật trên quy định chỉ khi bên nhận đặt cọc không thực hiện hợp đồng hoặc từ chối việc giao kết hợp đồng thì bên đặt cọc mới có quyền yêu cầu phạt cọc hợp đồng. Nên trong trường hợp dù mảnh đất trên thực tế bên mua nhận được có sai lệch với giấy chứng nhận QSDĐ ( kích thước, vị trí, …) thì nếu chứng minh được bên bán vẫn có thiện chí thực hiện hợp đồng nhưng bên mua không còn nhu cầu muốn mua thì rất khó để bên mua đặt trách nhiệm bị phạt cọc cho bên bán.